持續開發案源
目前已有數個潛在案源可開發，且多為70幾間、單一門牌的大型案。單一門牌有利於集中管理、標準化維修與快速複製營運流程。
核心理念
包租代管最有價值的能力，不是把現有房間收好租而已，而是能不斷找到新案、整合房東、整理房源、創造租客產品，最後形成穩定現金流與政府補助收入。
把房源變成可管理產品
透過裝修、家具、清潔、維修、租客篩選、收租與退租流程，把零散套房整理成有品質、有規則、有租金溢價的產品。
吃到政策與市場空白
一邊承接政府社會住宅開發補助，一邊切入旅館與年租套房中間的短租月租需求，讓收入來源不只依賴傳統租差。
開案時程
明義街就是 A 案，不是公司唯一資產。A 案與 B 案合計 54 間，雖略高於單人50間管理量能，但因兩案集中、時程前後接續，初期仍在一位全職負責人可掌握的範圍內。
4月公司設立、資金到位、負責人開始上班，啟動 A 案設計規劃與營運準備。
5月A 案明義街46號進場，3間已完成大套房可先出租，30間標準房開始裝修。
6月B 案21間進場，因房間已完成，可直接進入招租與營運。
7月A 案30間完成裝修後投入市場，A+B 合計進入完整營運狀態。
後續持續開發70幾間、單一門牌案源，優先尋找可社宅化、可短租化、可集中管理的物件。
| 案件 | 規模 | 進場時間 | 定位 | 管理判斷 |
|---|---|---|---|---|
| A案：明義街46號 | 33間 | 5月開始 | 第一個樣板案；含可直接出租房與裝修房 | 需要工程、定價、招租與SOP建立 |
| B案 | 21間 | 6月之後 | 已完成房源，快速進入營運 | 重點在招租速度、租客品質與管理效率 |
| 潛在新案 | 70幾間級距 | 持續開發 | 單一門牌、集中管理、大量複製 | 需建立第二位管理者或區域主管制度 |
持續開發
開發是整個事業的引擎。沒有新案源，就只有既有房間的租金管理；有穩定案源，才會有裝修、招租、社宅補助、短租產品與管理規模化的機會。
單一門牌的大量房源
優先鎖定70間以上、同一門牌或同一棟的案子，因為管理半徑小、維修集中、招租品牌一致，能讓一位管理者創造更高產值。
讓所有人都有開發動機
開發獎金應開放給股東、負責人、員工或外部合作方，因為案源才是收入根本。誰帶進可成交案件，誰就應有明確回報。
超過50間就要設計管理梯隊
A+B的54間仍可由一位全職負責人掌握，但下一個70間級距案進來，就需要第二管理者、區域助理或標準化系統支援。
酒店式公寓
第二個經營重點，是切入 1 到 3 個月短租型月租套房。這個市場卡在旅館與傳統年租套房中間，剛好服務短期出差、專案派駐、過渡居住與不想被一年合約綁住的客人。
日租太貴
若旅館一天1,000元，一個月就是3萬元。對一個月以上的專案需求來說，總成本偏高，也缺乏真正生活機能。
傳統套房綁太久
一般套房每月可能1萬元，但通常要求一年合約。只住一到三個月的客人，實際承諾成本反而太高。
1到3個月，月租約15,000元
以酒店式公寓切入短租月租空白帶，依房型、家具、設備、地點與服務程度調整價格。
| 產品 | 計價方式 | 典型限制 | 我們的機會 |
|---|---|---|---|
| 旅館 | 日租 | 一個月成本可能到3萬元以上 | 提供更低月成本與生活機能 |
| 一般套房 | 年租月繳 | 通常綁一年，不適合短期專案 | 提供彈性1到3個月合約 |
| 酒店式公寓 | 短租月租 | 需要高管理密度與明確入住規則 | 成為中短期居住需求的專門產品 |
團隊制度
初期制度仍保留原本規劃：500萬資本額、三方股東與20%營運獎金池。但在新版定位下，制度要服務「開發與擴張」，不能只服務單一案場管理。
策略與工程技術
負責案源判斷、工程規劃、產品定位、重大成本審核，以及把單案經驗整理成可複製模型。
資金與房屋資源
提供資金、房屋資源、人脈與大型案源機會，協助公司取得足夠規模的單一門牌物件。
全職負責人
負責現場營運、招租、維修、收租、客訴、文件、政府補助流程與短租產品管理。
20%營運獎金池應依開發、設計、監工、招租、管理、社宅文件與補助請領等實際貢獻拆分，避免只把獎金綁在既有案場。
獎金制度
獎金制度的目的，是讓「找得到案、做得出產品、租得出去、管得住」的人得到對應回報。因為獎金會影響同仁激勵，公式必須明確、可驗算、無模糊空間；任何新增獎金或獎金爭議，都須回到董事會或股東會討論。
低底薪，高成果獎金
全職負責人以每月2萬元作為基本底薪，保障基本行政與日常投入；主要收入來自可驗收、可計算、可追蹤的成果獎金。
誰創造價值，誰領獎金
股東、負責人、員工或外部合作方，只要實際完成案源開發、招租成交或日常管理，都應依明確公式取得獎勵。
先列成本，再算盈餘
開發、設計、監工、招租與管理獎金應列為營運成本或案場成本；年度分紅則在公司淨利確認後再分配。
房間級、案場級紀錄
每個房間都要能追蹤開發人、設計人、監工人、招租人與管理人，避免年底只靠印象分配。
| 獎金項目 | 計算方式 | 發放時點 | 適用對象 | 制度重點 |
|---|---|---|---|---|
| 固定底薪 | 20,000元/月 | 每月固定發放 | 全職負責人 | 涵蓋基本行政、公司營運、股東回報、稅務文件對接與日常管理責任。 |
| 案源開發獎金 | 達成目標價：1個月承租租金；僅達最高承租價：1個月承租租金 × 80% | 房東契約簽署、轉租授權確認，且公司實際取得管理權後 | 開發案源者，可為股東、負責人、員工或外部合作方 | 開發人須先提供照片、房況、戶數、屋主條件與專業建議，由董事會或股東會決定最高承租價與目標價。 |
| 設計規劃獎金 | 工程費約2.5% | 董事會或股東會確認設計提案與施工總成本後，依執行進度發放 | 負責設計、產品定位、工程規劃的人 | 開發同仁須參與設計並請設計師規劃，設計想法、施工費用與總成本都須提交董事會或股東會選擇。 |
| 現場監工獎金 | 工程費約2.5% | 工程分階段驗收後發放 | 現場負責人或實際監工者 | 董事會或股東會確認設計與施工總成本後，後續由負責人執行；監工獎金須綁定品質、時程與驗收。 |
| 招租成交獎金 | 月租金 × 0.5 × 租期月數 ÷ 12 | 租客簽約、付清首期款與押金後 | 實際完成帶看、成交、簽約的人 | 例：月租10,000元、租期3個月，獎金為10,000 × 0.5 × 3 ÷ 12 = 1,250元。 |
| 日常管理獎金 | 該房毛利 × 20% | 每月租金收款與成本結算後 | 管理該房間的負責人或團隊 | 毛利應先扣除該房分攤承租成本、公共營運費、直接維修清潔耗材、維修準備金與其他核定成本。 |
| 社宅開發獎金 | 待討論 | 待討論 | 待討論 | 目前先確認政府開發獎金13,000元/戶的商業價值，但公司內部分配方式暫不設定。 |
| 社宅補貼維護獎金 | 待討論 | 待討論 | 待討論 | 目前先確認政府房租補貼3,000元/月的商業價值，但公司內部分配方式暫不設定。 |
| 年度營運紅利池 | 公司年度淨利的20% | 年度結算、帳務確認、保留必要現金與稅務後 | 年度有實際營運貢獻的人 | 依開發、設計、監工、招租、日常管理及其他經董事會或股東會確認的年度貢獻比例分配。 |
公司現金流安全優先
若遇到裝修高峰、押金支出、空租率過高或帳上現金不足，獎金可由董事會或股東會決議分期、遞延或先提列應付獎金，避免獎金發放反而造成營運壓力。
每月用表格結算，不到年底才回想
每個月應記錄每房收入、承租成本、維修、空租、管理人、招租人與毛利，讓獎金計算可以被股東查核。
董事會或股東會負責兩件核心事項：第一，決定新案件的最高承租價與目標價；第二，確認設計提案與預計施工總成本。除此之外，凡涉及新增獎金或獎金相關問題仍須進入董事會或股東會討論，其餘日常營運由負責人全權決定。
財務摘要
明義街 A 案前期仍是重要驗證場。依租金調整表，全案前3年月包租成本為18萬元，之後每3年調升。這個案子要驗證的不是單案獲利而已，而是能否產生未來開發、社宅化、短租化的標準流程。
| 期間 | A案明義街每月包租成本 | 年化成本 | 經營重點 |
|---|---|---|---|
| 第1到3年 | 180,000元 | 2,160,000元 | 建立樣板、完成裝修、驗證短租與社宅補助可能性 |
| 第4到6年 | 192,000元 | 2,304,000元 | 成本上升，需要更穩定出租率與更高平均租金 |
| 第7到9年 | 204,000元 | 2,448,000元 | 檢查設備折舊、翻修與品牌續租能力 |
| 第10到12年 | 216,000元 | 2,592,000元 | 提前決定續約、退場、轉型或擴大承租策略 |
重要待辦
這份清單已依新版方向調整：不只完成 A 案與 B 案進場，更要把社宅補助、短租產品與下一批大案開發變成制度。
品牌定義與設計
這一段接回後面補充的品牌資料：它不是要把主題岔成品牌簡報，而是把未來短租、月租與代管產品的共同語氣先放進同一份說明檔，讓營運模型與品牌定位接在一起。
HOZO 好住｜寓好
「好住」是對生活的期待；「寓好」是對每一段停留的祝福。整體意思是：在好住的地方，遇見美好的生活。
在停留裡，遇見生活。
在生活裡，寓見美好。
在生活裡，寓見美好。
好住
來自台灣生活語言，意思是住得舒服、安心、方便。它不是華麗口號，而是一句很自然的生活判斷。
寓好
「寓」包含寓所、寄寓、暫住與寓意。它讓短暫停留不只是過夜，而是把美好的生活寄託在這段時間裡。
溫柔、留白、有溫度
整套語言要溫柔、有留白、有一點禪意，不像商業廣告；科技與 AI 可以提升效率，但服務語氣仍要有人味。
可使用文字
讓停留，也像生活。
短暫停留，也能住得很好。
Stay Well, Live Well。
A Better Way to Stay。
房卡、牆面與入口
房間牆面：在停留裡，遇見生活。
房卡：HOZO 好住｜寓好，在停留裡，寓見美好。
門口：住下來，生活就開始了。
| 品牌層級 | 使用名稱 | 適合產品 | 說明 |
|---|---|---|---|
| 母品牌 | HOZO 好住 | 整體租賃管理事業 | 作為未來所有短租、長租、代管與共享居住產品的共同品牌。 |
| 短租公寓 | HOZO 寓好 | 1到3個月酒店式公寓 | 承接出差、轉職、短期專案、學習與人生轉換期的居住需求。 |
| 高級版本 | HOZO 好住行館 | 較高單價與較完整服務的空間 | 可作為未來更高規格房型或整棟案的升級產品線。 |
| 共享居住 | HOZO Co-Living | 共享生活與社群型居住 | 若未來做公共空間、活動或會員型服務，可往此方向延伸。 |
這一段的角色是「接回主題」，不是讓網站變成純品牌頁。主體仍是包租代管事業說明：案源開發、社宅補助、酒店式公寓、獎金制度、權限邊界與現金流。品牌只是讓未來每個房間、每則招租文案、每段入住訊息有一致的語氣。
社宅補助
政府請包租代管業者協助開發社會住宅，這是目前很大的利多。若房源符合規範，每戶不只收租，還能產生開發費與每月補貼，這會成為未來最有價值的營收主軸之一。
每開發到一戶符合社會住宅規範的住宿，可申請開發獎金。
每月3,000元，全年合計36,000元。
13,000元開發費 + 36,000元年度補貼。