這不是一棟房子的生意，而是一套可以持續開發、持續管理、持續複製的居住事業。

公司真正要做的，是建立一個可以持續承租、持續改造、持續出租、持續管理的包租代管營運團隊。

1. 持續開發大量房源，特別是單一門牌、70 間以上級距的案件。
2. 把房源整理成可管理、可出租、可複製的標準化產品。
3. 同時切入政府社會住宅補助與 1 到 3 個月酒店式公寓市場。

• 房東契約與轉租授權
• 免租裝修期與工程排程
• 房型定價、家具設備標準、招租流程
• 租客篩選、維修與退租 SOP
• 每房毛利追蹤與現金流表

一位全職管理者約可管理 50 間房。A 案 33 間加上 B 案 21 間，合計 54 間，雖略高於基準，但兩案為集中式管理，初期仍有機會管得住。

若後續再開發 70 間以上大型案，就必須建立第二管理者、行政支援、維修合作商、客服流程與系統化儀表板。

• 單一門牌可以集中管理。
• 同一棟房源可以統一維修、清潔與巡檢。
• 招租品牌比較一致。
• 每位管理者的管理效率較高。
• 較容易整理成社會住宅或酒店式公寓產品。

一般房東多為年租型，合約通常簽一年；旅館多為日租型，每次付一天房價。對於一個月左右的出差或專案需求，兩者都不剛好。

若住旅館一天 1,000 元，一個月約 30,000 元；若租一般月租套房，每月可能 10,000 元，但一年合約總額為 120,000 元。1 到 3 個月、月租約 15,000 元上下的產品，正好切入這個空白。

範例：若租出一間月租金 10,000 元的房間，租期為 3 個月，招租獎金為：

發放前提：租客完成簽約、支付首期款項與押金，且租約資料已建立於公司管理表。

社宅開發獎金：待討論。

社宅補貼獎金：待討論。

政府補助本身具有明確商業價值，但補助收入如何分配給開發人、文件整理人、管理人或公司保留，須另由董事會或股東會決議。

董事會或股東會確認價格與成本後，後續執行交由負責人處理。日常營運包含招租執行、租客溝通、維修安排、清潔管理、收租追蹤、現場排程與一般行政。

只要涉及新增獎金、獎金計算、獎金分配、獎金爭議或獎金制度修改，仍須進入董事會或股東會討論。